Comment investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’achat de sa résidence principale ou dans de l’immobilier locatif est une démarche intéressante pour se constituer un patrimoine. Comment investir dans l’immobilier, notamment lorsqu’on n’a pas de fonds personnels ? Voici plusieurs conseils pour avoir une vision globale et anticiper les différents facteurs. 

Investir dans l’immobilier sans apport

Lorsqu’on veut investir dans l’immobilier et que l’on n’a pas de fonds propres à injecter dans son projet, la première étape de l’achat concerne les capacités de financement. Sans apport, le projet sera financé à 100% par un emprunt. Le financeur va prendre en compte vos revenus, calculer les mensualités relatives à votre projet ainsi que votre reste à vivre. C’est cette première étape que l’on appelle la simulation de financement, qui va déterminer la suite. Il existe des leviers pour faciliter l’obtention d’un crédit immobilier sans apport : 

Investir dans le neuf locatif avec la loi Pinel 

Investir dans un bien neuf qui répond aux critères de la loi Pinel peut vous faire bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants : pour obtenir un prêt immobilier sans apport, c’est un levier supplémentaire. Les abattements induits par le dispositif Pinel vont en effet être pris en compte dans le calcul de votre reste à vivre. Ayez en tête que ce dispositif s’applique à des locations de longue durée, entre 6 et 12 ans et qu’il est plafonné par un loyer maximum défini selon la localisation du bien. Pour faire le bon calcul, assurez-vous que les loyers perçus dans cette limite soient suffisants pour rembourser vos mensualités de crédit. 

Acheter un bien déjà loué 

Si vous projetez d’acheter un logement déjà en location, vous donnez plus de chances à votre demande de financement d’aboutir. En effet, vous connaissez déjà le montant des loyers à percevoir : un point rassurant pour votre banque. Notez toutefois que celle-ci prendra en compte 70% du montant des loyers, considérant que les 30% restants concernent les charges attenantes (copropriété, travaux…) 

Investir dans l’immobilier quand on est jeune

Lorsqu’on investit dans l’immobilier pour la première fois, il existe des aides pour financer son projet. Constitutifs d’apport personnel ou prêts aidés vont permettre d’appuyer votre demande auprès des financeurs. Parmi les pistes à étudier : 

• Les prêts aidés des banques

Les jeunes sont une clientèle à fort potentiel, mais elles sont volatiles : pour les accompagner, les banques proposent des prêts préférentiels et des conditions avantageuses : décote de 0,30% sur le taux, attribution de prêt à taux zéro de 15 000 € par tranches de 100 000 € empruntés… 

• Les aides des collectivités

Pour faciliter l’accession à la propriété, certaines villes et régions ont mis en place des aides. Un coup de pouce financier qui s’adresse principalement aux primo-accédants, donc à une population jeune. Pour savoir si vous pouvez prétendre à ces aides, renseignez-vous auprès de votre commune, de votre agglomération ou de votre région. 

• Les aides des entreprises

Si vous travaillez dans une entreprise de plus de vingt salariés, vous pourriez bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel compris entre 8 000 et 15 000 € : le prêt action-logement. Retenez toutefois qu’il n’est pas systématique et que vous devez remplir certaines conditions pour y prétendre. 

Faire un investissement immobilier locatif intelligent

Comment investir dans l’immobilier tout en sécurisant son projet locatif ? S’il s’agit d’un placement rassurant dont le rendement dépasse l’épargne réglementée et l’assurance-vie, il est important de maîtriser certains sujets pour bien investir : 

Le choix du logement est crucial puisqu’il détermine le budget. La localisation du bien, en particulier, est déterminante pour vous permettre de trouver un locataire. La surface du bien revêt de l’importance aussi. En fonction du type de bien, nous ne ciblerez pas la même typologie de locataire et l’enveloppe allouée au loyer sera différente. 

S’il s’agit de votre premier investissement immobilier, il vaut mieux miser sur un studio ou un T2. Dans une grande ville comme Paris, Lyon ou Bordeaux, un investissement de ce type présente la meilleure rentabilité. En effet, plus l’appartement est petit, plus il est loué cher au m2. 

Au cours de vos recherches, il est important de calculer le rendement locatif brut et net de votre investissement. Ce sont ces données qui vous permettront de comparer les offres immobilières. Ayez en tête que le choix de la fiscalité a un impact puisque vous serez imposé sur vos revenus locatifs : il doit donc être pris en compte dans vos calculs. Tenez également compte des frais de gestion locative et autres charges éventuelles.

Investissement immobilier & SCI

Pour investir dans l’immobilier, vous pouvez opter pour l’immobilier locatif classique : un projet qui nécessitera une âme d’entrepreneur, de l’implication et des calculs de rendement justes. Il faut aussi anticiper quelques risques liés à la location (impayés de loyer, dégradation du bien entraînant des travaux…) et développer certaines compétences (fiscalité, gestion, droit de l’immobilier…) 

L’aspect fiscal est primordial : sur ce point, il vaut mieux vous faire accompagner par un professionnel. En effet, il faut optimiser fiscalement votre investissement et choisir le régime le plus rentable : location nue ou meublée, location longue durée, en nom propre ou en SCI… La SCI (Société Civile Immobilière) facilite la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, par exemple. 

Quelles aides possibles pour acheter un bien immobilier ?

Pour investir dans l’immobilier, il est possible de bénéficier de plusieurs coups de pouce d’un point de vue financier. Ils peuvent prendre la forme :

• De prêts à taux zéro (biens neufs ou anciens) ou de subventions ; 

Réservé aux primo-accédants (non propriétaires de leur logement au cours des deux dernières années) dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil, le prêt à taux zéro est sans intérêt et sans frais de dossier. Il permet de financer jusqu’à 40% d’un bien neuf – appartement ou maison. 

• De financements bonifiés comme un Plan Épargne Logement

Un PEL vous permet de constituer une épargne personnelle. Pendant une période, vous épargnez puis cette épargne produit des intérêts qui consolident votre apport personnel et facilitent l’obtention d’un crédit. 

• D’aides financières pour l’achat

Des prêts à conditions préférentielles peuvent être accordés par les banques ou encore par certaines villes et régions qui facilitent l’accession.