Loi Alur : quels sont les impacts sur les locataires et les bailleurs ?

Promulguée en 2014, la loi ALUR sur l’immobilier locatif a modifié en profondeur les rapports entre propriétaires et locataires. Est-elle toujours d’actualité et quels sont les principaux changements issus de cette loi en 2022 ? 

Résumé : la loi ALUR en 2022

Loi ALUR : toujours d’actualité en 2022 ?

Si vous prévoyez d’investir dans l’immobilier locatif en zone tendue, vous serez ravi de savoir que les dispositions établies par la loi ALUR demeurent applicables en 2022. Pour les locataires comme les propriétaires, les avantages de ce dispositif destiné à réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande dans les zones tendues sont non négligeables. En 2022, vous pouvez toujours en profiter. 

Les zones concernées par la loi ALUR en 2022 sont-elles les mêmes ?

Pour définir les zones concernées par le dispositif, la loi ALUR s’est appuyée sur des secteurs où le marché immobilier est déséquilibré entre l’offre et la demande de logements. En dépit des avantages du dispositif pour les propriétaires de biens, ces zones demeurent les mêmes depuis 2014. 

Ce sont principalement les grandes agglomérations, qui sont concernées par les zones tendues définies par la loi ALUR. Au sein de cette liste, une trentaine de grandes villes comme Lille, Toulouse, Montpellier, Lyon, Marseille, Grenoble, Nantes, Strasbourg… Dans ces zones, il est encore possible de profiter des avantages de la loi ALUR en 2022.

Loi ALUR en 2022 : quels avantages pour le locataire ?

Pour un locataire, résider en zone tendue présente plusieurs bénéfices dont il est encore possible de profiter en 2022. Parmi ces avantages non négligeables comparés à d’autres zones du territoire français :

• la diminution de la durée de préavis pour quitter un logement, qui passe de 3 à 1 mois ; 
• l’encadrement des loyers par des loyers de référence qui varient selon la nature de la location, le nombre de pièces ou encore la date de construction ;
• le plafonnement des frais d’agence
• le partage des frais d’entrée dans les lieux entre le bailleul et le locataire ;
• la fourniture obligatoire par le bailleur de diagnostics énergétiques pour attester l’état des installations de gaz et d’électricité. 

Loi ALUR en 2022 : quels avantages pour le propriétaire ?

Le marché locatif suscite l’intérêt d’investisseurs de plus en plus nombreux. Réussir son investissement locatif en 2022, c’est réaliser un investissement stratégique et intelligent qui permettra une bonne rentabilité. Investir dans une zone dynamique où la tension locative est importante peut être une stratégie gagnante pour louer un logement qui suscitera facilement de la demande. 

La tension locative est un indicateur fort à exploiter lorsqu’on veut investir dans l’immobilier locatif. Les biens en location situés dans des zones tendues sont généralement occupés en permanence : pour le propriétaire, c’est une source de revenus récurrents qui garantit un bon rendement. Toutefois, pour rentabiliser un investissement locatif dans un contexte de tension locative, le mieux reste de profiter de dispositifs tels que la loi ALUR. 

Toujours applicable, la loi ALUR en 2022 permet aux propriétaires de profiter d’avantages fiscaux en compensation d’un investissement dans l’une des zones dites tendues définies par la législation. 

Les mesures concernant les locations

Qu’est-ce que la loi ALUR ? Officiellement publiée en 2014, la loi ALUR pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, est une législation qui encadre les relations entre les propriétaires et les locataires. Après l’encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, la loi ALUR a profondément réformé le droit du logement français en instaurant d’autres mesures en faveur des locataires, des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. 

Également appelée loi Duflot II, la loi ALUR a été votée dans le cadre d’un plan de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale, pour rendre les logements plus abordables et moins énergivores. Il poursuit plusieurs objectifs : 

• Encadrer et équilibrer les relations entre les propriétaires, les locataires et les professionnels de l’immobilier ; 
• Lutter contre l’habitat indigne, faciliter l’accès au logement décent et protéger les populations vulnérables ;
• Réguler le marché immobilier et encadrer les pratiques abusives ; 

Longue de 177 articles, la loi ALUR a réformé l’immobilier à grande échelle et a redéfini les relations entre locataires, propriétaires, copropriétaires et même colocataires. Encadrement des loyers, réduction du délai de préavis, dispositif face aux impayés, diagnostics à fournir : le texte de loi engendre des changements importants pour les différentes parties. 

Les implications de la loi Alur en détails

Les implications de la loi ALUR 2022 pour le locataire

Limitation des frais d’agence
Pour un locataire qui s’adresse à une agence immobilière pour trouver son logement, la loi ALUR a redéfini et limité les honoraires à régler à l’agence. Selon le texte, il doit s’acquitter uniquement des frais liés à la visite du logement, à la rédaction du bail, à l’état des lieux et à la constitution du dossier de location. Ces frais sont partagés entre le locataire et le bailleur à parts égales, tandis que les autres frais doivent être réglés par le propriétaire. Les frais d’agence ont par ailleurs été plafonnés, les seuils à ne pas dépasser dépendant de la localisation du logement. 

Liste des pièces justificatives

La loi ALUR a instauré une liste de documents que le bailleur peut exiger pour la constitution d’un dossier. La liste des justificatifs de revenus et autres pièces à fournir par un locataire est exhaustive et il n’est pas permis d’exiger d’autres pièces.

Réduction du délai de préavis

La loi ALUR permet au locataire de bénéficier d’un délai de préavis réduit, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non. Dans les villes en zone tendue, notamment Paris et les principales villes de province, le délai de préavis est réduit de 3 à 1 mois. Autre bénéfice pour le locataire : le délai de restitution de la caution par le bailleur passe lui aussi de trois à un mois si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée. Si cet engagement n’est pas respecté, une pénalité de 10% par mois est dûe par le propriétaire ou le bailleur en plus de la caution. 

Protection contre l’expulsion
Un locataire ne peut plus être expulsé directement par un bailleur et bénéficie en outre de deux protections. La première est la trêve hivernale, qui interdit d’expulser un locataire en cas de défaut de pendant la période du 1er novembre au 31 mars. S’il peut toutefois être relogé dans un environnement familial décent, une expulsion peut être envisagée. La seconde concerne le rallongement du délai de paiement de la dette locative, qui passe de deux à trois ans. 

Standardisation des baux et états des lieux
Pour éviter tout contentieux et faciliter la vie du locataire, certains documents ont été standardisés. C’est le cas du contrat de bail, de l’état des lieux d’entrée et de sortie : depuis 2016, ils doivent respecter un modèle standardisé et prendre en compte la vétusté du logement. 

Loi ALUR 2022 : les implications pour le bailleur

Encadrement des loyers
Il existe un plafonnement des loyers à deux niveaux : le premier concerne les loyers à la relocation, s’applique à 28 agglomérations françaises. Il est mis à jour chaque année au 1er août. Avec la loi ALUR, ce dispositif est complété par un plafonnement qui vise à éliminer les loyers jugés excessifs en zones tendues. 

Garantie universelle des loyers et dispositif Visale
Aussi désignée par le sigle GUL, la Garantie Universelle des Loyers instaurait jusqu’alors une protection face aux loyers impayés. Désormais, c’est le dispositif Visale, mis en place dans le cadre de la loi ALUR, qui remplace la GUL. Cette aide gratuite permet aux propriétaires de couvrir les impayés de loyers pendant une période de 18 mois. Elle concerne tous les baux signés à compter du 1er janvier 2016. A noter que pour être éligible, le logement ne doit pas dépasser un certain loyer défini en fonction de sa localité. 

Diagnostics
En plus des diagnostics de plomb, amiante et de performance énergétique (DPE), les bailleurs devront annexer un diagnostic des systèmes électriques et de gaz pour le logement loué. Un décret publié en 2020 a précisé les dates d’entrée en vigueur et les modalités. 

Indemnisation lors de travaux longs
Si des travaux sont réalisés dans un logement occupé par un locataire pendant une durée de plus de 21 jours, le locataire est en position de prétendre à une indemnisation pour dérangement. 

Protection contre l’expulsion
Avec la loi ALUR, il n’est plus possible d’expulser soi-même son locataire. Il en est effet imposé de recourir à un huissier de justice. Le non-respect de cette interdiction par tout propriétaire ou bailleur peut entraîner une amende lourde et une peine d’emprisonnement. 

Mesurables applicables aux copropriétés
La loi ALUR renforce l’encadrement des honoraires des syndics de copropriété et instaure un contrat type. Elle fixe la liste des frais exceptionnels qui peuvent être facturés en sus du forfait annuel, excluant les autres prestations comme étant de gestion courante. 
Un statut pour la colocation
La location partagée obtient avec la loi ALUR un statut juridique plus précis. Le contrat de bail type s’applique pour les colocations à bail unique, mais les baux de colocation sont établis séparément et n’ont pas à être réunis au sein d’un même contrat.