Tout comprendre sur l’achat d’un bien immobilier en Vefa

L’achat d’un logement en VEFA correspond à certains critères spécifiques et offre des avantages par rapport à un achat de bien ancien. Avantages, financement, étapes du projet : à travers ce guide, obtenez des réponses concrètes sur l’acquisition en VEFA. 

Vefa, qu’est-ce que c’est ?

La VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, correspond à l’achat d’un bien neuf sur plans. La contractualisation et la transaction ont donc lieu avant que le bâti ne soit construit ou achevé. Selon les cas, la construction de la maison ou de l’appartement peut avoir démarré au moment de la signature. Pour l’acquéreur, l’achat en VEFA est une particularité de l’immobilier neuf qui présente plusieurs avantages. 

Comment fonctionne un achat en VEFA ? Un programme immobilier neuf commence à être commercialisé avant sa construction : le promoteur débute l’opération lorsqu’un seuil minimum de réservation est atteint. La vente se poursuit pendant la durée du chantier, où certains acquéreurs peuvent réserver les derniers lots disponibles. Que les travaux aient ou non commencé, l’acquéreur achète sur plans. 

Pour vous projeter dans le rendu final du bien immobilier, le promoteur vous présente les plans indiquant les volumes, la liste des équipements, mais aussi une maquette 3D de la maison ou de l’appartement et de sa résidence. Il vous renseigne aussi sur les revêtements et les matériaux prévus pour le projet. 

Lorsque vous achetez sur plan, le promoteur est votre interlocuteur unique. À compter de la contractualisation, il suit votre projet jusqu’à la livraison du logement neuf et sera le maître d’ouvrage pendant la durée du chantier. En ce qui concerne la facturation, vous devrez d’abord verser un acompte au moment de la signature de l’acte authentique puis procéder à d’autres versements en fonction de l’avancement des travaux. 

Quelles sont les avantages d’acheter un bien en VEFA ?

Les frais de notaire en VEFA

Il faut savoir que le montant des frais de notaires est plus élevé lorsqu’on achète un bien ancien plutôt que neuf. On constate entre 3 et 4 points de différence. La VEFA concerne le marché de l’immobilier neuf : les frais de notaire liés à l’acquisition se situent généralement entre 2% et 3% du prix d’achat. En VEFA, les frais de notaire se composent majoritairement de sa rémunération, de taxes (collectivités locales, finances publiques) et éventuellement de frais annexes (hypothèque, publicité foncière…) 

TVA réduite dans les zones ANRU

Taxe reversée à l’État par le biais du promoteur, la TVA applicable aux logements en VEFA s’élève à 20% – le même taux que pour un bien ancien. Toutefois, ce taux peut être réduit à 5,5% si vous investissez dans un bien neuf situé dans une zone ANRU dans le cadre du plan pour la rénovation urbaine. Cette réduction de taxe s’applique pour un logement situé dans un périmètre de 300 m autour de la zone. 

Exonération de taxe foncière 

Selon les communes, il est possible de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant une durée de deux ans lorsqu’on achète une construction neuve en VEFA. Pour savoir si vous pouvez prétendre à une exonération totale ou partielle, renseignez-vous auprès des municipalités ciblées. 

Comment financer un bien en VEFA ?

Le financement d’un logement en VEFA présente des caractéristiques particulières. En effet, le déblocage des fonds et les paiements se réalisent au fur et à mesure de l’avancée du chantier. En revanche, le remboursement de votre crédit immobilier débute à la livraison du logement neuf, selon les conditions de votre contrat d’emprunt. 

• Un dossier de financement convaincant

Montez un dossier solide pour convaincre votre financeur. Comme pour un emprunt classique, ce dossier devra justifier votre situation financière : justificatifs de revenus, de charges, d’apport personnel, de non-découvert… Lorsque vous achetez un logement en VEFA, celui-ci n’est pas encore construit. Vous aurez donc à rassurer votre banque au sujet de la fiabilité du promoteur et au sérieux du contrat de réservation. Ce contrat présentant l’ensemble des caractéristiques du bien devra lui être fourni et complété par les justificatifs et garanties que le promoteur peut vous fournir. 

• Un paiement échelonné

En VEFA, le paiement de votre logement est encadré par la loi. L’échelonnement implique un paiement en plusieurs fois. Généralement, il s’agit d’un acompte au moment de la signature du contrat, pour sceller la réservation du logement. Puis d’autres versements dont les pourcentages correspondent aux différentes étapes de la construction (gros œuvre, second œuvre, équipements, finitions…) Les montants des différents règlements sont préalablement définis et les déblocages successifs sont réalisés sur présentation d’un justificatif de la part du promoteur ou du notaire. 

Comment se déroule un projet de bien immobilier en VEFA ?

Voici les différentes étapes d’un projet en VEFA et les subtilités qui diffèrent d’un achat classique :

• Le contrat de réservation reprend toutes les caractéristiques du bien : prix, localisation, plans, notice technique… Un dépôt de garantie de 5% du prix du logement est généralement demandé à ce stade. 

• Dix jours environ après la signature du contrat de réservation, vous recevrez une confirmation de réservation par courrier recommandé. Si vous financez votre projet par un emprunt, votre contrat est régularisé à la condition de l’acceptation de votre demande de financement. 

• Dès la réservation, préparez votre dossier de demande de prêt. L’étude par les banques aboutit généralement au bout de quelques semaines. Il vous est alors transmis une offre préalable qui mentionne toutes les conditions légales de l’emprunt. 

• Le rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente chez le notaire vous est proposé une fois que votre financement est accepté. Cet acte consigne toutes les caractéristiques du bien, les garanties et conditions et la liste datée des appels de fonds. Ça y est, vous êtes propriétaire ! 

• Au fur et à mesure que les travaux avancent, les fonds sont débloqués selon le planning défini. Spécifiques à la VEFA, les appels de fonds sont réglementés par la loi, qui établit ses pourcentages selon l’avancée. 

• La visite détaillée de votre logement neuf et la remise des clés constituent la dernière étape. Votre promoteur et vous-même signez au moment de la livraison un état contradictoire. Le procès-verbal de livraison doit mentionner tous les vices constatés lors de la visite de livraison et pourra être complété par d’autres réserves dans un délai d’un mois.