Guides Neoximo

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  • Guide immobilier Neoximo dispositif Pinel

Réduire ses impôts en investissant dans le neuf avec le dispositif Pinel

QUI PEUT EN BÉNÉFICIER ?

Tous les contribuables français résidant en France (y compris dans les DOM) et payant leurs impôt en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition.

QUELLES SONT LES CONDITIONS ET PLAFONDS ?

- Les biens concernés

La réduction d'impôt ne peut s'appliquer qu'à 2 logements maximum par an et par foyer fiscal. Sont éligibles au dispositif Pinel :

  • les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
  • les logements que le contribuable fait construire ;
  • les logements anciens faisant l'objet de travaux pour être transformés en logements neufs,
  • les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation,
  • les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

La loi pinel gouv concerne les biens acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. S'il s'agit d'un logement à construire, la demande de permis de construire doit être déposée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. À savoir : Le dispositif pinel modifie la Loi Duflot qui est amener à disparaître au 31 août 2014.

- Les délais d'achèvement

Les biens immobilier doivent être achevés dans les délais suivants, selon le type d'acquisition :

TYPE D'ACQUISITION DÉLAI D'ACHÉVEMENT DU LOGEMENT
Logement en l'état de futur achèvement > 30 mois à partir de la signature de l'acte authentique
Logement à construire > 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
Logement faisant l'objet de travaux > 31 décembre de la 2ème année après l'acquisition du logement ou du local

- Performance énergétique exigée

Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition :

TYPE DE LOGEMENT NIVEAU DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ÉXIGÉ
Neuf ou à construire > RT 2012
Nécessitant des travaux > Label HPE rénovation 2009 ou Label BBC rénovation 2009

- Localisation du bien

Ouvrent droit à la réduction d’impôt, les logements situés dans une commune éligible, classée en zone A bis, A, B1 ainsi que dans les communes situées en zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément du préfet de région.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit louer le bien non meublé, de manière continue, pendant une période qui, pour les logements acquis depuis le 1er septembre 2014, peut varier de 6, 9 ou 12 ans.

Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, et contrairement au dispositif d’investissement locatif dit « Duflot », la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

- Plafonds des loyers

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

ZONE PLAFOND DE LOYER AU M2
Zone A bis > 16,83€
Zone A > 12,50€
Zone B1 > 10,07€
Zone B2 (sur agrément) > 8,75€

- Plafonds de l'investissement

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an,
  • 5 500 € par m² de surface habitable,

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière. En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.

- Plafonds de ressources des locataires

Pour les baux conclus en 2016, en métropole, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

COMPOSITION DU FOYER DU LOCATAIRE ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2
Personne seule 36.993 € 36.993 € 30.151 € 27.136 €
Couple 55.287 € 55.287 € 40.265 € 36.238 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72.476 € 66.460 € 48.422 € 43.580 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86.531 € 76.606 € 58.456 € 52.611 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 102.955 € 94.240 € 68.766 € 61.890 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 115.851 € 106.049 € 77.499 € 69.749 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12.908 € + 11.816 € + 8.646 € + 7.780 €

QUELS SONT LES AVANTAGES ?

Le dispositif Pinel offre un ’avantage fiscal à chaque contribuable français qui souhaite investir dans un bien immobilier neuf et qui s’engage à le louer pour une période de 6 ans minimum avec possibilité de l'allonger de deux fois 3 ans, soit une durée de 9 ans puis une durée maximum de 12 ans.

  • La réduction d'impôt est de 12 % du montant de l'investissement sur 6 ans (2%*/an pdt 6 ans).
  • La réduction d'impôt est de 18 % du montant de l'investissement sur 9 ans (2%*/an pdt 9 ans).
  • La réduction d'impôt est de 21% du montant de l'investissement sur 12 ans (2%*/an pdt 9 ans, puis 1%*/an pdt 3 ans).
*en % du prix d’acquisition du logement, dans la limite du plafond.

- Exemple 1 :

Un couple achète un logement de 50m² à 4 000€/m² pour un montant de 200 000€. En cas de période d’engagement de 12 ans, le ménage pourra déduire de ses impôts, au titre du Pinel :
  • 200 000 * 2% = 4 000€ par an pendant 9 ans
  • Puis de : 200 000 * 1% = 2 000€ par an de la 10ème à la 12ème année

- Exemple 2 :

Un couple achète un logement de 30m² à 6 000€/m² pour un montant de 180 000€. Plafonné à 5 500€/m², l’assiette de la réduction d’impôt sera de :
  • 5 500 * 30m² = 165 000€
En cas de période d’engagement de 6 ans, le ménage pourra déduire de ses impôts, au titre du Pinel :
  • 165 000 * 2% = 3 300€ par an pendant 6 ans

28 Mar 2016|
  • Guide immobilier Neoximo les étapes clés d'un achat immobilier

Les 7 étapes clés d’un achat immobilier neuf

L'ÉVALUATION DE VOTRE CAPACITÉ DE FINANCEMENT

Avant de se mettre à la recherche de votre logement, il est nécessaire de connaître vos capacités de financement afin de cibler au mieux votre futur bien. Cette démarche s'effectue auprès d'un établissement financier. Elle consiste à définir la somme que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement d’un prêt immobilier (paiement des intérêts et de l’assurance décès-invalidité inclus) sans déséquilibrer votre budget. On considère généralement que vos mensualités (tous crédits confondus) ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels de manière à vous laisser un montant suffisant pour continuer à assumer vos dépenses courantes (nourriture, vêtement, factures...).

Ces mensualités sont composées de capital, c'est à dire l'argent emprunté, d'intérêts, à savoir le coût de l'argent emprunté et de l'assurance emprunteur. Le taux d'intérêt peut alors influencer fortement votre capacité d'emprunt. Plus il sera faible et plus vous pourrez cibler des biens d'une plus grande valeur. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence et à consulter plusieurs établissements financiers afin de bénéficier du meilleur taux. Si vous êtes primo-accédant, vérifiez si vous êtes éligibles au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Une partie du montant de votre achat pourra ainsi être dispensée d'intérêts. Dans tous les cas, souscrire à une assurance emprunteur est obligatoire. Il vous faudra simplement choisir le niveau de couverture désiré : décès-invalidité, chômage...

Votre capacité de financement dépend également de l'apport personnel que vous pouvez consacrer à votre achat. Dans le cadre de l'acquisition de votre résidence principale, il devra être au minimum de 10% à 20% du bien que vous convoitez. Pour un investissement locatif, la banque peut accepter de financer votre achat en totalité.

Enfin, n'oubliez pas d'intégrer les différents frais qui s’ajoutent au prix d'achat du bien immobilier : frais de notaire, frais liés à l’emprunt (garanties, frais de dossier), frais annexes à l’installation...

LA RECHERCHE DE VOTRE LOGEMENT

Maintenant que vous êtes au clair avec votre capacité de financement, vous savez précisément les biens que vous êtes mesure de cibler.

Apportez une attention toute particulière à la présence de transports en commun, de commerces et de services.

LA SIGNATURE DU CONTRAT DE RÉSERVATION

LA DEMANDE DE FINANCEMENT

LA SIGNATURE DE L'ACTE DE VENTE NOTARIÉ

LA CONSTRUCTION

LA LIVRAISON DE VOTRE LOGEMENT

22 Nov 2015|
  • Guide immobilier Neoximo Prêt à Taux Zéro

Le prêt à taux zéro renforcé pour favoriser l’accession à la propriété

Dès le 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro pourra financer jusqu'à 40 % de l’achat d’un logement dans le neuf (contre 18 et 26 % auparavant selon les secteurs d’acquisition). Les plafonds de revenus sont également revus à la hausse, permettant à davantage de ménages d’y accéder. Autre nouveauté, le prêt pourra être remboursé au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon les revenus et pourra être prolongé jusqu'à 20 ans minimum afin de diminuer le montant des mensualités.

Le prêt à taux zéro (PTZ) s'adresse aux "primo-accédants" (personnes qui acquièrent leur première résidence principale). Il permet de financer une partie seulement de l'achat immobilier, pouvant aller désormais jusqu'à 40% du montant de l'opération. Cette nouvelle mesure permettra par exemple à certaines familles de disposer de capacités financières supplémentaires de 10 000 à 20 000 euros pour un achat de 180 000 à 200 000 euros, ou bien de baisser leur mensualité de remboursement de l'ordre de 10 à 12%.

Cet emprunt à taux 0 permet de limiter de manière significative le poids des intérêts bancaires dans les mensualités de remboursement. Plus sa part est importante, plus il facilite l'accès à la propriété des classes moyennes. Il doit dans tous les cas être complété obligatoirement par d'autres prêts immobiliers et éventuellement d'apports personnels. Son attribution est soumise à des conditions de ressources dont les plafonds viennent d'être relevés :

CÉLIBATAIRE COUPLE AVEC 2 ENFANTS
Aujourd'hui Au 1er janvier 2016 Aujourd'hui Au 1er janvier 2016
ZONE A 36 000 € 37 000 € 72 000 € 74 000 €
ZONE B1 26 000 € 30 000 € 52 000 € 60 000 €
ZONE B2 24 000 € 27 000 € 48 000 € 54 000 €
ZONE C 22 000 € 24 000 € 44 000 € 48 000 €
 

Montant maximal des revenus nets annuels au moment de la demande.

Zone A : zone fortement tendue (demande très importante par rapport à l'offre immobilière) Zone B1 : zone tendue (agglomérations de plus de 250 000 habitants) Zone B2 : zone moyennement tendue (agglomérations de plus de 50 000 habitants) Zone C : zone faiblement tendue (reste du territoire)

 

Jusque là, le PTZ ne devait servir qu'au financement d'un bien neuf, à l'exception de certains biens anciens situés en zones rurales. Désormais, il peut être utilisé pour financer un logement ancien sur l'ensemble du territoire à la condition qu'il y soit consacré au moins 25% du montant total en travaux de réhabilitation.

16 Nov 2015|
  • Guide immobilier Neoximo Loi Alur

Loi Alur : les dernières évolutions

L’achat ou la location d’un logement est encadré par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Votée en mars 2014, elle a pour objectif de réguler le marché immobilier, d’accélérer la construction, de lutter contre l’habitat insalubre et de mieux protéger les propriétaires comme les locataires. Elle prévoit notamment l'encadrement des loyers dans certaines zones urbaines et des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. Si certaines mesures ont déjà été appliquées, d’autres ont été remaniées ou supprimées par la loi Macron du 6 août 2015.

LES MESURES RENTRÉES EN VIGUEUR

- L’encadrement des loyers parisiens Depuis le 1er août 2015, les locations de logements situés à Paris intra-muros doivent respecter des plafonds de loyer fixés par arrêté préfectoral. Pour connaître le montant maximal de votre loyer, rendez-vous sur le site officiel referidf.com.

- Le contrat-type de bail d’habitation Les contrats de bail nouvellement rédigés devront obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Pour autant, il sera toujours possible de rajouter certaines clauses à ce modèle-type. Pour en savoir plus et obtenir le nouveau contrat, cliquez ici

- Le contrat de syndic de copropriété type La loi instaure un nouveau modèle applicable aux contrats de syndic signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2015. Le texte renforce également l'encadrement des honoraires des syndics. En outre, l'ouverture d'un compte séparé au nom de la copropriété est désormais obligatoire.

- L’encadrement des honoraires de location des agences immobilières Les honoraires à payer par le locataire sont plafonnés lorsqu’ils rentrent dans un logement par le biais d’une agence immobilière. Le montant maximum est défini en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables.

- L’encadrement des loyers lors du changement du locataire Dans les zones tendues, le bailleur ne peut augmenter son loyer entre deux locataires.

- Des délais de préavis plus courts Si le locataire est muté, s’il obtient son premier emploi ou s’il perd son emploi ou en retrouve un après l'avoir perdu, s’il touche le RSA ou l’allocation adulte handicapé ou si son état de santé le justifie, le délai légal de préavis est réduit à 1 mois. Il est également diminué sans justification si le logement se trouve en zone tendue. Par ailleurs, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire un mois après l’état des lieux de sortie, si celui-ci ne fait part d’aucune dégradation.

LES MESURES REMANIÉES OU ABANDONNÉES

- La garantie universelle de logement Initialement incluse dans la loi Alur, la garantie universelle de logement ne verra pas le jour. Ce dispositif gratuit, facultatif et universel d'assurance contre les loyers impayés a été remis en cause en septembre dernier.

- L’allongement du délai de rétractation. Il s’agit d’une des évolutions introduites par la loi Macron. Désormais, quand un particulier achète un logement, il dispose d’un délai de rétractation de dix jours, contre sept jusqu’alors. Il n’est pas contraint de justifier son changement d’avis, ni d’indemniser le vendeur.

- L’encadrement des loyers Hormis Paris, l’encadrement des loyers qui devait s'appliquer dans 28 agglomérations ne verra pas le jour.

LES MESURES ATTENDUES

- Une caution solidaire de l'Etat En remplacement de la garantie universelle de logement (voir ci-dessus), une caution solidaire de l'Etat destinée aux jeunes salariés et aux personnes en situation précaire devrait être adoptée dans les prochains mois par le législateur. Le dispositif devrait être finalement assez proche mais la voilure est réduite puisqu'il ne concernera que les locataires qui ont le plus de difficultés à se loger.

- Un modèle d'état des lieux et grille de vétusté La loi Alur prévoit que les état des lieux sont établis par écrit et respectent un modèle type défini en Conseil d'Etat. Par ailleurs, une grille de vétusté devrait également être publiée afin de faciliter les retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradation.

- La déclaration préalable de mise en location. Quand un logement locatif est à nouveau vacant, la loi oblige désormais son propriétaire à le faire savoir. Un moyen qui vise à repérer les logements indécents qui bénéficient à tort d’une aide au logement.

POUR EN SAVOIR PLUS

Consultez le site dédié à la loi Alur Consultez le communiqué de presse ministériel Consultez les guides FNAIM (pour les professionnels de l’immobilier)

4 Nov 2015|